Ковидные провалы
Оренбургстат опубликовал данные о состоянии уровня промышленного производства и инвестиций в основной капитал в сегменте «строительство» за 2020-й год. Вполне ожидаемо стало снижение почти по всем экономическим показателям. Пандемия, карантинные меры, огромные сложности с перемещениями грузов между регионами, обвал рубля — всё это крайне негативно сказалось на всех отраслях, но на строительстве — в особенности.
Так, инвестиции в основной капитал упали за год на 7%. Объёмы производства стройматериалов сократились на 11%. Объёмы перевозок грузов — почти на 10%.
При этом первоначальные планы по вводу готового жилья в нашем регионе в прошлом году корректировались на уровне Минстроя трижды. От первоначальной цифры в более чем 1,1 млн. квадратных метров в итоге оставили только 1 млн. 036 кв. метров. По факту было введено 967 тыс. кв. метров — недовыполнение плана на 2,6% от установленного Минстроем РФ.
За последние пять лет самым удачным для строительной отрасли годом стал 2019-й — тогда построили 993,5 тысячи кв. метров. 4
Ушедшие с рынка
Ковидный год стал временем окончательного «добития» ряда компаний-застройщиков, которые и до этого сдавали позиции на рынке. Официально, по данным Единого реестра застройщиков, в нашем регионе присутствуют 22 строительные компании, которые реализуют квартиры в 36 жилых комплексах (данные на январь 2021 года).
Фактически же из крупных, которые работают на площадках более чем в 10 тыс. кв. метров жилья, таковых осталось только пять.
Причина, по которой с рынка «вымываются» застройщики, конечно, не только в коронавирусных ограничениях. Тут сошлись сразу несколько факторов, начиная от падения курса рубля и сжатия доходов населения области, и заканчивая нововведениями в законодательство, по которым теперь строить жильё можно только с использованием банковских счетов-эскроу под конкретные утверждённые проекты.
Последнее обстоятельство сразу же обрубает возможности для работы мелких компаний — у них просто не хватит обеспечения для эскроу. Кроме того, банковские услуги в любом случае стоят денег, и за безопасность сделок, гарантированных банком, придётся выложить дополнительную «копеечку». Которую, понятно, строители «зашьют» в стоимость квартир.
Жертвами изменений на рынке стали, впрочем, не только малые компании. Фактически свернул свою деятельность и такой некогда крупный застройщик, как «СЗ Управление капитального строительства». Его учредителями являются муниципальные структуры Оренбурга.
В 2020 году СЗ УКС распродавал свои недостроенные объекты и площадки, где планировал возводить жилые, торговые и социальные объекты. Некогда именно через УКС город заказывал возведение целых микрорайонов, но теперь можно говорить, что это предприятие с муниципальными корнями фактически покинуло рынок. Вернётся ли оно теперь в обойму «больших девелоперов» — большой вопрос.
Ипотека, разогревшая цены
Пока застройщики из последних сил пытаются удержать объёмы, на рынке недвижимости области наблюдается заметное оживление. По словам совладельца компании «ТВЕ-Риелт» Виктора Горшенева, цены на новостройки выросли процентов на 8-10.
— Очень мощным фактором разогрева рынка стала льготная ипотека под 6-6,5%. Спрос на новостройки вырос очень значительно, а вот предложения не так много. Ещё в 2019-м мы говорили, что новых площадок закладывается всё меньше, и будет дефицит именно нового жилья в массовых сегментах. Собственно, так оно и случилось, — резюмирует он.
Нюанс ещё и в том, что за последние месяцы произошёл значительный разрыв в ценах между втроичной и первичной недвижимостью. Причём дисконт может достигать 20%, чего ранее не наблюдалось никогда. Например, вполне приличная 2-компантная квартира в доме, которому лет 10-12, может стоить на 300-350 тысяч дешевле, чем в аналогичной по площади новостройке.
— Это тоже следствия льготной ипотеки. 6% ставки действуют только если ты приобретаешь квартиру у юрлица — застройщика. А у нас на рынке много инвестиционных квартир, которые покупали в своё время как средство вложения денег. Даже если там вообще никто не жил, продажа «со вторых рук» уже нивелирует льготу по ипотеке. Соответственно, кредит вам дадут под 8-9%, при длительных сроках кредитования и больших суммах это весьма значимая разница, — говорит эксперт.
Масла в огонь подливают и слухи о том, что дешёвые кредиты на новостройки скоро закончатся, и кто не успел, как говорится — тот опоздал. Неудивительно, что цены на этом фоне ползут и дальше. Застройщики же чисто физически не могут выбросить на рынок новое предложение — от закладки площадки до сдачи дома проходит два года. То есть с учётом сложностей с формированием площадок в 2020 году, ждать разрядки ситуации следует не ранее 2022-го.
Без маржи и перспектив
Вышеприведённые цифры касаются рынка недвижимости в Оренбурге. Ситуация же в других городах области куда как плачевнее. По сути, предложений по многоэтажным новостройкам там нет — в лучшем случае точечная «малоэтажка».
В западной и центральной части области ещё есть единичные предложения квартир от застройщиков в 3-5 этажных жилых комплексах. Так, можно новые квартиры купить в Бузулуке и Саракташе. А вот на востоке области новых строек нет вообще. И это, кстати, тоже причина роста спроса на жильё в Оренбурге, так как реализовать программу льготной ипотеки сегодня можно только тут. Проще говоря, орчане оформляют займы в областном центре, не имея возможности воспользоваться льготой у себя дома. Покупают квартиру «про запас» и с перспективой переезда. И получается в итоге замкнутый круг — в Орске, Новотроицке и других муниципалитетов ничего купить нельзя, уезжаем в Оренбург. А раз уезжают люди, платежеспособные и с жеанием справить новоселье, то зачем же тогда строить новые дома на востоке, если брошенной «вторички» навалом?
И это, кстати, один из упрёков в части реализации программы дешёвой ипотеки — по факту она оказалась недоступна жителям малых городов и лишь стимулировала бегство населения оттуда.
Произойдёт ли изменение ситуации? Эксперты пока настроены скептически: 2021-й год определённо создаст более благоприятный экономический и инвестиционный фон, но локомотив строительной отрасли так быстро не разогнать.
— В Оренбурге в прошлом году были выкуплены перспективные площадки под многоэтажную застройку, в принципе, следует ожидать оживления, но результат мы увидим в лучшем случае к концу 2022-го. Но это здесь, в центре и пригороде. А в муниципалитетах я бы не ждал ничего от многоэтажки. Отток населения продолжится. Так для кого же строить? — комментирует представитель компании-застройщика Ильдар Малеев.
Он, впрочем, полагает, что коронавирусный год определил новые тренды — это оживление интереса к загородному и дачному строительству.
— У нас в Оренбуржье на 12% выросло в прошлом году как раз индивидуальное строительство. Люди потянулись из квартир за город, спасаясь от «человейников» и справедливо полагая, что так ниже шансы заразиться. Коронавирус, конечно, скоро пройдёт, маски снимем. Но страх, который и задал данный тренд — он сохранится ещё надолго. Так что мой прогноз — на ближайшие пять лет это стабильный рост спроса на загородные земельные участки и стройки. В том числе, думаю, больше будут строить жилья на дачах как альтернативу городской квартире.
И городским властям нужно готовится к росту запросов оренбуржцев к строительству загородной инфраструктуры. Думаю, что в этом году мы увидим даже интересные банковские продукты, стимулирующие постройку небольших загородных — условно дачных — домиков. Борьба за кошелёк ещё оставшихся платёжеспособных покупателей развернётся именно здесь.
Свежие комментарии